¿Cómo calcular la rentabilidad de tu piso en alquiler? Desde nuestra inmobiliaria de Barcelona, Monika Rüsch, te damos las claves
Muchos de los clientes de nuestra inmobiliaria de lujo de Barcelona, Monika Rüsch, son inversores que buscan obtener una rentabilidad en el alquiler de su vivienda. Generalmente son de perfil conservador y no quieren arriesgar su patrimonio en bolsa o fondos de inversión. Por eso, desde nuestra inmobiliaria de Barcelona damos las claves para saber si están sacando todo el potencial inversionista a sus inmuebles.
Es un hecho que los tipos de interés que ofrece la banca actualmente por su dinero son prácticamente nulos, y para los inversionistas que buscan una inversión segura, sin riesgo, y que le aporte un rendimiento correcto, una opción es sacar al mercado un piso de alquiler en Barcelona y empezar a obtener ingresos. Pero… ¿cómo calcular si esto merece la pena?
Hay que tener en cuenta algunos factores: ¿qué es la rentabilidad bruta? ¿Y la rentabilidad neta? ¿Cómo la calculamos? ¿Cuántos impuestos pagaré por alquilar mi vivienda? ¿Cuál será el beneficio antes de Impuestos? ¿Y después de impuestos?
En Monika Rüsch, la inmobiliaria de lujo de Barcelona, te damos las claves para calcular rápidamente la rentabilidad de tu piso de alquiler en Barcelona.
Si estás planteando hacer este tipo de inversión con algún piso en venta en Barcelona, te enseñamos a hacer las cuentas. Imagina que el precio de compra es de 300.000 €. A ese precio debes añadirle los impuestos (un 10% del precio de compra más otros gastos derivados de la compraventa como notario, gestoría, registro, etc… calculemos un 11% aproximadamente) y las obras que supongamos, en este caso que ascienden a 20.000 €. EL coste total, en este caso, sería de 353.000 €.
| Precio de Compra | 300.000 € |
| Obras | 20.000 € |
| Impuestos 11 % | 33.000 € |
| COSTE TOTAL | 353.000 € |
Ahora que ya conocemos el COSTE TOTAL de la compraventa podemos calcular las rentabilidades bruta, que es el resultado de multiplicar el alquiler mensual por los 12 meses de alquiler mensuales y dividir ese número por el coste total, y la rentabilidad neta, que se calcula restando el alquiler mensual de los costes, como los gastos de comunidad, el IBI, el seguro del piso, derramas…
| € | € | € | |
| Alquiler mensual | 1.200 € | 1.150 € | 1.100 € |
| Ibi mensual | 60 € | 60 € | 60 € |
| Comunidad mes | 100 € | 100 € | 100 € |
| Ingreso neto mes | 1.040 € | 990 € | 940 € |
| Ingreso bruto año | 14.400 € | 13.800 € | 13.200 € |
| Ingreso neto año | 12.480 € | 11.880 € | 11.280 € |
| Rentabilidad bruta | 4,08% | 3,91% | 3,74% |
| Rentabilidad neta | 3,54% | 3,37% | 3,20% |
Ya conocemos la rentabilidad bruta y neta. Pero… ¿Qué impuestos pagaré por alquilar la vivienda? ¿Cuánto dinero me quedará?
Si no hay costes adicionales (hipoteca, etc…) podemos decir que el Ingreso neto del alquiler anual es igual al beneficio.
La legislación española actual permite deducir el 40% del beneficio, es decir, que solo pagarás impuestos sobre el 60% del beneficio.
| € | € | € | |
| Beneficio A.I. | 12.480 € | 11.880 € | 11.280 € |
| DEDUCCIÓN 40% | 4.992 € | 4.752 € | 4.512 € |
| LA BASE IMPONIBLE – | 7.488 € | 7.128 € | 6.768 € |
En el primer caso a mi base imponible irían 7.488 €, y de estos pagaré el porcentaje de IRPF que me corresponda cuando haga la declaración de la renta del año siguiente.
¿Quieres saber cuánto dinero ganarás después de pagar los impuestos?
Primero calculemos los impuestos que pagarás. Vamos a poner 3 ejemplos de IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas) con un porcentaje de IRPF del 20%, 25% y 30%:
| % IRPF | TAX | TAX | TAX |
| 20% | 1.498 € | 1.426 € | 1.354 € |
| 25% | 1.872 € | 1.782 € | 1.692 € |
| 30% | 2.246 € | 2.138 € | 2.030 € |
Si restamos ese importe al Beneficio A.I (Antes de Impuestos) obtenemos el Beneficio real D.I (Después de pagar los Impuestos).
| BENEFICIO D.I. | NETO | NETO | NETO |
| 20% | 10.982 € | 10.454 € | 9.926 € |
| 25% | 10.608 € | 4.752 € | 2.820 € |
| 30% | 10.234 € | 9.742 € | 9.250 € |
Esperamos que este post te haya ayudado a tener más claros los conceptos de Rentabilidad Neta, Rentabilidad Bruta, Beneficio antes de Impuestos y Después de Impuestos y, así, poder calcular la rentabilidad en el alquiler de tu vivienda.
Nos leemos muy pronto; en próximos posts hablaremos de las zonas y barrios más rentables para invertir en Barcelona.