Índice de precios para el alquiler: preguntas frecuentes, luces y sombras.
Ya no son sólo palabras, es un hecho. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha publicado en su web el nuevo Índice de precios de referencia para el mercado del alquiler a nivel nacional. Un controvertido sistema que establece límites a los precios de los nuevos contratos de alquiler, no a los vigentes, en las áreas que cada Comunidad Autónoma declare mercado residencial tensionado.
A la iniciativa, aplicable para grandes tenedores o viviendas que no hayan estado en arrendamiento en los últimos 5 años, sólo se ha sumado por el momento Cataluña que la ejecutará en 140 de sus municipios. Una nueva Hoja de Ruta para el mercado del alquiler que genera infinidad de dudas e incertidumbres en propietarios, arrendatarios y profesionales de los servicios inmobiliario.
En Monika Rüsch intentaremos aquí ofrecer un poco de luz a todos estos interrogantes
¿Cómo funcionará este nuevo sistema?
Este Índice de precios de referencia ofrece un rango de valores máximos y mínimos de precios de alquiler de viviendas, sirviendo para fijar la renta en los nuevos contratos de arrendamiento que se suscriban.
Dentro de ese rango, los propietarios de las viviendas podrán establecer un precio que podrá variar según determinadas características del piso como su superficie, certificación energética, año de construcción, ascensor, plaza de aparcamiento, mobiliario, zonas comunes, etc. A mejor estado y cumplimiento de estas variables, mayor será el precio dentro del rango al que se podrá acoger su propietario.
¿Qué es una zona tensionada?
Son aquellas zonas de un municipio en los que, debido a las particulares condiciones del mercado de la vivienda (precio del alquiler, coste de las hipotecas…), existe riesgo de oferta insuficiente para la población. En ellas sepermite la adopción de restricciones para controlar el mercado, si bien depende de cada uno de los gobiernos autonómicos declarar una zona como tal.
La declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que no varíen las circunstancias que motiven tal declaración.
¿Cualquier alquiler de una zona tensionada estará afectado?
- Alquiler nuevo en zona tensionada con un gran tenedor. El precio máximo de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler.
- Alquiler nuevo para una vivienda no alquilada en los últimos 5 años. El precio máximo de los nuevos contratos no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler tanto si el arrendador es un gran tenedor o un pequeño propietario.
- Alquiler nuevo de pequeño propietario en zona tensionada. Permite mantener un precio idéntico al del contrato anterior, pudiendo incrementarse el porcentaje que corresponda a la actualización del alquiler que será del 3% durante 2024. En este caso, se podrá mantener el precio del alquiler anterior incluso si la mensualidad es más alta que el máximo indicado por el índice de referencia.
¿A quien se considera gran tenedor?
El artículo 3.k de la Ley de Vivienda define a un gran tenedor como «la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo garajes y trasteros”. El número de inmuebles en propiedad baja a cinco si están ubicados en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente.
En Cataluña el rasero cobra otro cariz considerándose gran tenedor “a la persona física o jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros con excepción de los promotores sociales”.
¿Cuándo entra en vigor el índice de referencia?
El índice de precios al alquiler está en vigor desde el 13 de marzo de 2024, pero se aplicará a partir del momento en que la comunidad autónoma declare zonas tensionadas, lo que, en el caso de Cataluña, ya ha ocurrido.
¿Los contratos en vigor se verán afectados?
El índice se aplica en el caso de los nuevos contratos firmados en zonas tensionadas. Los contratos en vigor solo se verán afectados por el Índice en caso de renovación o de firma de un nuevo contrato.
Si una vivienda no está en una zona tensionada ¿debe aplicarse algún tipo de Índice?
No, el índice de precios sólo es objeto de aplicación en las zonas tensionadas. Seas pequeño propietario o gran tenedor, podrás fijar libremente el precio del alquiler si tu vivienda no está en zona tensionada, respetando, eso sí, la actualización máxima del alquiler al 3% este 2024 en caso de tener un contrato ya en vigor.
¿Qué sanciones serán aplicables?
Los propietarios que incumplan la regulación de precios en Cataluña se enfrentan a sanciones que pueden alcanzar hasta los 90.000 euros.
La Ley de Vivienda de Cataluña, que establece la regulación de precios, prevé las siguientes sanciones para los propietarios que incumplan la normativa:
- Multa de entre 3000 y 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.
- Prohibición de alquilar la vivienda durante un periodo de entre 3 y 12 meses.
- Inhabilitación para ser administrador de fincas durante un periodo de entre 3 y 12 meses.
Hasta aquí la exposición fría y aséptica de las interioridades de este nuevo Índice y las preguntas más frecuentes que hasta el momento está generando. Un sistema que, a priori, busca ejercer un control precio de alquiler en las zonas tensionadas para que en ellas bajen sustancialmente los precios del arrendamiento, sobre el que multitud de voces han manifestado sus suspicacias y críticas.
Generador de un efecto freno, no de reducción de los precios, enorme subjetividad a la hora de introducir los datos, inexistencia de mecanismos de garantía o su falta de ajuste al mercado real en cada momento son algunas de las más repetidas.
La fundamentada opinión de Jordi Gruart, CEO de Monika Rüsch, os la ofrecemos en el siguiente video.
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